В октябре цены на жильё в США оказались немного выше ожиданий аналитиков: медианная стоимость дома составила 415 000 долларов, тогда как большинство прогнозов фиксировали около 410 000 долларов. Рост за месяц составил 0,4 %, а за год — уже 5,2 %. Такие цифры напоминают о том, что рынок недвижимости сохраняет устойчивость, несмотря на повышение процентных ставок. Для сравнения, в 2020 году медианная цена была лишь 250 000 долларов, и даже в 2022 году она не превышала 380 000 долларов.
Повышение цен происходит на фоне средних ставок по 30‑летним ипотечным кредитам, которые в октябре держались на уровне 6,8 %. Это почти на полпроцента выше уровня, зафиксированного в июле, и ставит под вопрос доступность жилья для широких слоёв населения. Тем не менее, спрос остаётся живым: количество проданных существующих домов в октябре превысило 4,3 млн единиц, хотя это всё ещё на 2 % ниже уровня 2021 года. Показатели S&P/Case‑Shiller за тот же период выросли на 1,7 % в годовом исчислении, подтверждая умеренный, но стабильный рост стоимости недвижимости.
Влияние на экономику многогранно. С одной стороны, более высокие цены поддерживают потребительское доверие и стимулируют строительный сектор, где занято более 7 млн человек. С ростом стоимости домов растут и налоговые поступления в бюджеты штатов, что позволяет финансировать инфраструктурные проекты. С другой стороны, рост цен усиливает давление на доступность жилья, особенно в крупных мегаполисах, где цены уже превышают 600 000 долларов. Это может привести к росту арендных ставок, а значит, к увеличению расходов домохозяйств на жильё, что в конечном итоге отразится на их потребительской способности.
Федеральная резервная система внимательно следит за этими данными, поскольку цены на жильё являются одним из индикаторов инфляционного давления. Если рост цен продолжится, ФРС может решить ускорить повышение ставок, чтобы охладить экономику. Противоположный сценарий — замедление роста цен или их снижение — мог бы заставить центробанк замедлить ужесточение монетарной политики. На текущем этапе наблюдается баланс: рост цен умеренный, а инфляция в целом замедлилась до 3,2 % в годовом исчислении.
Исторически рынок жилой недвижимости в США демонстрирует циклическую природу. После финансового кризиса 2008‑2009 годов цены падали почти на 30 % в течение двух лет, а затем начали восстанавливаться, достигнув новых максимумов к 2021‑му. Текущий рост напоминает ранний этап восстановления, но в условиях более строгой денежно‑кредитной политики. Поэтому инвесторы и строители внимательно следят за динамикой ипотечных ставок и уровнем занятости, которые остаются на уровне 3,6 % в октябре.
Для потенциальных покупателей важен вопрос о том, насколько долго они могут ожидать дальнейшего роста цен. Прогнозы экспертов разнятся: одни считают, что рынок стабилизируется на уровне 420‑430 тыс. долларов до конца года, другие ожидают небольшого отката, если ставки поднимутся выше 7 %. В любом случае, решение о покупке должно учитывать не только текущие цены, но и ожидаемую доходность от недвижимости, а также возможность рефинансировать кредит в более благоприятных условиях.
Таким образом, небольшое превышение цен в октябре свидетельствует о сохраняющейся жёсткости спроса, несмотря на рост ставок. Это поддерживает строительный сектор и налоговые поступления, но одновременно повышает барьер входа для новых покупателей. Сбалансированное развитие рынка будет зависеть от того, как быстро ФРС сможет замедлить инфляцию, не задушив экономический рост. Если удастся найти эту «золотую середину», цены на жильё могут продолжить умеренный рост, а рынок останется важным драйвером американской экономики.