В США быстро растущий рынок криптовалютных ипотек сталкивается с двумя главными препятствиями: рисками переоценки залога и неопределённостью правового поля. По данным отраслевого аналитика Chainalysis, в 2023 году объём кредитов под залог криптовалют достиг 2,4 млрд долларов, а к 2025 году прогнозируется рост до 3,5 млрд при среднегодовом темпе 30 %. При этом традиционный рынок ипотечного кредитования в стране оценивается в 40 трлн долларов, а общий объём ипотечного долга уже превышает 16 трлн. Поэтому даже небольшие отклонения в оценке цифровых активов способны ощутимо отразиться на финансовой системе.
Ключевой источник риска – волатильность криптовалютных цен. За последние два года биткойн менял стоимость более чем на 70 % в годовом выражении, а эфир – почти на 80 %. Банки и платформы, предлагающие криптоипотеку, часто используют коэффициент LTV (loan‑to‑value) в пределах 50‑60 %, но в периоды резкого падения цены залога их покрытие может быстро стать недостаточным. Примером служит случай, когда в марте 2024 года платформа BlockFi, предоставлявшая кредиты под залог биткойна, вынуждена была списать более 150 млн долларов потерь после пятидневного падения цены актива на 35 %. Такие события поднимают вопросы о необходимости стресс‑тестов и более консервативных маржинальных требований.
Регуляторная неопределённость лишь усиливает опасения. SEC уже несколько раз заявлял, что токены, используемые в качестве залога, могут подпадать под определение ценных бумаг, а CFTC рассматривает их как товарные контракты. В июле 2024 года OCC выдал предварительные указания банкам о возможности предоставлять кредиты под криптовалюту, но без чёткого нормативного стандарта многие финансовые институты держатся на границе. Судебные разбирательства, такие как дело против Gemini, где обвинения включали недостаточную проверку стоимости залога, создают прецеденты, но пока не дают однозначных ответов. Ожидается, что к концу 2025 года Конгресс может ввести закон о цифровом ипотечном кредитовании, однако детали остаются предметом переговоров.
Последствия для экономики могут быть многогранными. С одной стороны, криптоипотека открывает доступ к жилью для тех, кто имеет крупные цифровые активы, но не желает их продавать, тем самым расширяя кредитный пул. С другой – если рынок окажется подвержен массовым корректировкам стоимости залога, банковские балансы могут получить значительные удары, что отразится на стоимости заёмных средств. Влияние на цены недвижимости уже прослеживается в некоторых технологических хабах: в Сан-Франциско средняя стоимость жилья выросла на 5 % после появления нескольких криптоипотечных программ, однако в менее динамичных регионах рост был менее 1 %. Таким образом, эффект локализован, но может стать более ощутимым при масштабировании.
В конечном итоге, криптовалютные ипотеки представляют собой двойственный механизм: они способны стимулировать спрос на жильё и увеличить финансовую инклюзию, но только при условии надёжной оценки залога и ясных правовых рамок. Без адекватных регулятивных мер и стресс‑тестов риски переоценки могут превратиться в системный шок, способный затронуть не только отдельные платформы, а весь ипотечный рынок США. Поэтому инвесторам, кредиторам и законодателям стоит действовать совместно, чтобы найти баланс между инновациями и стабильностью.
